Teniendo en cuenta una serie de imprevistos que han influido en casi todos los tipos de negocios durante los últimos tres años, las empresas de bienes raíces comerciales han introducido nuevos protocolos, digitalizado las operaciones y gestionado con éxito la fase de reapertura.
A medida que nos acercamos al último trimestre de 2023, quedan preguntas pendientes: ¿Qué transformaciones y tendencias perdurarán en el largo plazo? ¿Cómo será el sector inmobiliario dentro de un año? ¿Qué impacto está teniendo la tecnología?
Nuestro vicepresidente ejecutivo y director de CRE y préstamos para la construcción, Kirk Malmrose, analiza las perspectivas comerciales para 2023 con L.A. Times B2B Publishing, analizando la industria inmobiliaria.
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Habrá oportunidades para inversionistas bien capitalizados en 2023 y 2024. Los préstamos para remodelaciones y a plazos con mayor apalancamiento otorgados a tasas ventajosas hace de tres a cinco años podrían enfrentar un “riesgo de refinanciamiento” con tasas de interés más altas y mercados crediticios restringidos. Los inversionistas menos capitalizados pueden verse presionados a vender activos en lugar de invertir capital adicional en una propiedad para refinanciar y conservar el activo, lo que ejercerá una presión a la baja sobre los valores de los activos, lo cual beneficiará a los inversionistas con sólidas reservas de efectivo. Las altas tasas de interés actuales y la dinámica del mercado están afectando a las clases de activos de diferentes maneras. En un lado del espectro, las viviendas multifamiliares parecen mantenerse bastante bien con la tasa de crecimiento continuo esperada y una ocupación estable. Por el contrario, el mercado de oficinas parece estar atravesando un lento descarrilamiento con un aumento bien documentado de las desocupaciones, una caída de los alquileres en el mercado y descensos significativos del valor. Invertir en una oficina en este momento no es para los débiles de corazón, pero los inversores de valor pueden intervenir para estabilizar el mercado.
La tecnología ha tenido un impacto significativo sobre los mercados inmobiliarios en los últimos años. El acceso a datos de calidad, incluidas comparaciones de alquileres y ventas, así como mapas y registros históricos, está al alcance de todos, lo cual ayuda a los inversionistas y prestamistas a tomar decisiones más informadas. Estas herramientas ayudan a los actores del mercado a evaluar rápidamente los atributos económicos, físicos y de ubicación de las propiedades que tienen en la mira. Sin embargo, toda la tecnología del mundo no sustituye a una visita al sitio, "con las botas sobre el terreno», para comprender los matices de una propiedad que pueden no reflejarse en los datos. Tampoco se puede subestimar la importancia de construir una red de “capital humano”, es decir, relaciones personales.
Actualmente, estamos atravesando un cambio sísmico en la forma en que se utilizará el espacio de oficinas en el futuro. Así como la era de las “punto com” cambió la ropa que usan los empleados en las oficinas a un estándar más informal, la pandemia ha acelerado los cambios en la forma en que las empresas utilizan el espacio. Hay evidencias de que algunas empresas pueden haberse excedido al devolver espacios a los propietarios, quienes ahora están volviendo a ofrecer parte de este. En mi opinión, los acuerdos “híbridos” y de “trabajo desde casa” llegaron para quedarse. Espero que los usuarios de espacios de oficinas más grandes sigan reduciendo ocupación durante los próximos cinco años o más. Los propietarios de oficinas deben desarrollar estrategias para atraer y retener inquilinos en ese segmento de mercado cada vez más competitivo. Los inquilinos médicos y profesionales más pequeños parecen ser un punto positivo.
Las tecnologías avanzadas han tenido una profunda influencia en cómo estamos usando los bienes raíces. Al principio de mi carrera, los restaurantes eran una parte menor de la ocupación de un centro comercial. La aparición del comercio electrónico y el cambio de las preferencias de compra ha apoyado un mayor uso de más alimentos, servicios y inquilinos experienciales como porcentaje de la propiedad.
Recientemente, visité la tienda Amazon Style en Glendale, donde usted puede caminar por una hermosa sala de exposición, escanear los artículos que le gusten e ir a un vestidor donde todo lo que seleccionó estará esperando allí que se lo pruebe. Este concepto reduce el costoso espacio de la sala de exposición, utiliza controles de inventario de última generación y crea un modelo de negocios más eficiente. También es divertido.
Los propietarios deben estar a la vanguardia para detectar tendencias a largo plazo y reposicionar sus propiedades para satisfacer las demandas. En tiempo real, estamos viendo que ciertas propiedades de oficinas y centros comerciales se vuelven obsoletas.
Las quiebras bancarias de principios de este año estremecieron los mercados financieros. Prácticamente todas las instituciones financieras están evaluando la calidad y durabilidad de sus carteras. Los préstamos con vencimientos hasta finales de 2024 obtendrán tasas de interés muy bajas, en el rango del 3.50% al 3.75%. ¿Qué tan bien les irá a estos préstamos cuando veamos tasas de interés en el rango del 6.00% al 7.00%? Estas tasas de interés más altas a veces obligan a los propietarios a acudir a la “mesa de refinanciamiento” con dinero en efectivo. Los estándares de aprobación de préstamos se están endureciendo, y los prestamistas buscan mayores índices de cobertura de deuda asumiendo tasas de interés más altas. Hemos visto una mayor actividad de los desarrolladores que buscan financiación para la construcción, ya que sus prestamistas existentes han salido del mercado.
Este es un momento emocionante para la industria inmobiliaria. Comprender los avances tecnológicos y los cambios en las actitudes, estilos y gustos es crucial para ofrecer un producto atractivo a los inquilinos. Espere ver más servicios y comodidades, incluidos espacios sociales en terrazas, áreas comunes/sociales de alta calidad, seguridad en el edificio, Internet confiable de alta velocidad, acceso a la carga de vehículos y proximidad a lugares de entretenimiento y tiendas para impulsar la demanda en el futuro.
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